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家の「建て替え」にはいくら必要?費用を抑えるコツも合わせて大公開!

公開日 2022.07.08
住宅建築家づくりの流れ

所有している家の建て替えには、老朽化、二世帯住宅化、バリアフリー化、相続などさまざまな目的があります。では、建て替えにはいったいどのくらいの費用がかかるのでしょう。建築費用以外にも、旧住宅の解体、引越し・仮住まいの費用など諸費用も考慮する必要があります。ここでは、建て替えにかかる費用の項目や目安、費用を抑える方法や注意点をまとめてご紹介します。

目次

この記事のポイント

  • 費用の内訳と事例別シミュレーションで目安を知る
  • 費用を抑える5つの方法を紹介
  • 建て替えの注意点とリフォームとの比較

1.建て替え費用はいくらかかる?

建て替え費用

一口に「建て替え」と言っても、平家・2階建て・二世帯住宅、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造と建物の規模や構造によって、その費用は大きく異なります。どのような費用が発生するか、費用の内訳はもちろん、事例別のシミュレーションも合わせてみていきましょう。

費用の内訳

まずはじめに、建て替えにかかる費用にはどのような項目があるのでしょう。施主自身の選択では「抑えられない・抑えにくい費用」と、「比較的抑えやすい費用」に分けて見ていきます。


下記の図は横にフリックして全体を見ることができます
抑えられない・抑えにくい費用
解体工事費
(旧住宅を解体するための費用)
木造:3~5万円/坪
鉄骨造:5~7万円/坪
RC(鉄筋コンクリート)造:6~8万円/坪
※建物の規模や構造などにより異なります。
地盤調査費用
(解体後、再度家を建てる前に地盤を調査するための費用)
・スウェーデン式サウンディング試験:5〜10万円程度
・ボーリング調査:25〜30万円程度
※平成12年の建築基準法改正に伴い、家の建て替え時には地盤調査が義務化されています。
※地盤調査について詳しくはこちら
【地盤調査】どんな事をするの?何が分かるの?地盤調査の疑問を解決します


【地盤改良工事費用】
調査結果により改良工事が必要と判断されると、さらに50〜200万円程度(土地の状況により異なる)の工事費用が発生します。地盤改良工事について詳しくはこちら
【地盤改良とは】地盤改良前に知るべき!その注意点と体験談

印紙税
(契約書に課せられる税金)
1,000万円以上、5,000万円以下:2万円(軽減税率:1万円
5,000万円以上、1億円以下:6万円(軽減税率:3万円

※令和6年3月31日まで軽減税率措置がとられています。
※工事請負契約書など、契約書に記載される金額により異なります。詳しくはこちら
国税庁-建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置
測量費
(新築の設計に必要な測量にかかる費用)
20〜40万円程度
※旧住宅の現況測量図が残っている場合は不要。
不動産取得税
(不動産取得の際に課せられる地方税)
建物の固定資産税評価額×4%(軽減税率:3%
軽減税率かつ、さらに床面積50㎡〜240㎡以下の新築であれば (固定資産税評価額-1200万円)×3%

※令和6年3月31日まで軽減税率措置がとられています。
※地域による違いはなく、課税されるのは1度だけです。
詳しくはこちら
不動産取得税-東京都主税局
登録免許税
(不動産を登記する際に納める税金)
・建物解体の際「建物滅失登記」
登録免許税不要

・新築住宅の「所有権保存登記」
固定資産税評価額×0.4%(軽減税率:0.15%、長期優良住宅・低炭素住宅:0.1%)

・旧住宅ローン完済時「抵当権抹消登記」
1,000円/件(自分で行う場合)
※行政書士へ依頼する場合、上記費用+行政書士報酬1万円〜が必要になります。

・新築住宅のローン組みの際「抵当権の設定登記」
住宅ローンの借入額×0.4%(軽減税率:0.1%)

※令和4年3月31日まで軽減税率措置がとられています。
詳しくは下記にてご確認ください。
登録免許税の税額表-国税庁
火災保険料
(住宅が災害などで損害を受けた際の保険)
※建物の構造や大きさ、地域、補償額や補償範囲によって大きく異なります。

例)東京都30坪、建物保証金額2,000万円(保険期間5年)
木造(H構造):5〜15万円程度
鉄骨・鉄筋造(T構造):3〜8万円程度

※火災保険には地震での補償は含まれていません。地震保険を追加する際は、さらに保険料が高くなります
参考:火災保険・地震保険一括見積もり-価格.com
※2022年10月以降、10年保証は廃止される予定です。
※住宅ローンを組む際、金融機関より加入を求められますが、保険会社は自身で選ぶことが可能です。
住宅ローン関連費用
(手数料や保証料など、住宅ローンを組む際に必要な費用)
※借入額や金融機関によって費用が異なります
※支払い方法(一括払いor金利上乗せなど)も金融機関で違うため、事前に確認が必要です。
※住宅ローンを組まない場合は不要。
下記の図は横にフリックして全体を見ることができます
比較的抑えやすい費用
引越し・仮住まい費用 ・引越し費用:10〜30万円程度(家族4人)
※居住中の住宅建て替えの場合、上記×2回分
※引越し距離や時期により価格が大きく変わります。

・仮住まい費用:物件条件により大きく異なります

例)
工事期間:6か月
引越し費用:20万円×2回
賃料:10万円/月
敷金:1か月分
礼金:1か月分
保証会社契約料:1か月分
仲介手数料:1.1か月分
合計:141万円
新築工事費 木造:56.9万円/坪
鉄骨造:84.2万円/坪
RC(鉄筋コンクリート)造:87.2万円/坪
国土交通省-建築着工統計調査(令和3年度)全国/居住専用住宅/工事費予定額より算出した数値です。
※住宅構造や規模、設備のグレードによって大きく異なります。
※現在、建設資材高騰の影響を受け、上記坪単価よりもさらに上がることが予想されます

費用シミュレーション(主な3つの事例)

次に、建て替えで最も多い3つの事例別費用シミュレーションをご紹介します。比較がわかりやすいよう、土地の状況や個人の事情に大きく左右される費用(付帯工事や地盤改良工事、住宅ローン関連費用など)については含んでいません。また、間取りや設備のグレード、地盤状況、時期や家族構成などさまざまな状況で価格は大きく異なります。下記シミュレーションはあくまでも参考としてご覧ください。

【統一条件】

  • 坪数はすべて延べ床面積(床面積の合計)
  • 旧住宅は、30坪の木造住宅
  • 新築の建築費用を60万円/坪に統一
  • 固定資産税評価額=新築建築費用として計算
  • 軽減税率を適用
  • 相場の中間価格で計算(税金以外)
  • 引越し・仮住まい費用:150万円で計算

【木造 30坪 平家】の場合

合計:2,511万円

下記の図は横にフリックして全体を見ることができます
費用の内訳
解体費用 120万円
諸費用 地盤調査費用 7万5000円
印紙税 1万円
測量費 30万円
不動産取得税 (2,520万円-1,200万円)×3% =28万8,000円
登録免許税 2,520万円×0.15% =3万2,400円
※所有権保存登記のみ
火災保険料 10万円 ※保険期間5年
仮住まい・引越し費用 150万円
建築費用 30坪×60万円×1.2 =2,160万円
※2階建ての約1.2倍程度といわれています。

【木造 40坪 2階建て】の場合

合計:2,758万円

下記の図は横にフリックして全体を見ることができます
費用の内訳 費用相場
解体費用 120万円
諸費用 地盤調査費用 7万5000円
印紙税 1万円
測量費 30万円
不動産取得税 (2,800万円-1,200万円)×3% =36万円
登録免許税 2,800万円×0.15% =3万6,000円
※所有権保存登記のみ
火災保険料 10万円 ※保険期間5年
仮住まい・引越し費用 150万円
建築費用 40坪×60万円 =2,400万円

【木造 50坪 二世帯住宅】の場合

合計:4,924万円

下記の図は横にフリックして全体を見ることができます
費用の内訳 費用相場
解体費用 120万円
諸費用 地盤調査費用 7万5000円
印紙税 1万円
測量費 30万円
不動産取得税 (4,500万円-1,200万円)×3% =99万円
登録免許税 4,500万円×0.15% =6万7,500円
※所有権保存登記のみ
火災保険料 10万円 ※保険期間5年
仮住まい・引越し費用 150万円
建築費用 50坪×60万円×1.5 =4,500万円
※完全分離型二世帯住宅の場合、設備費用が倍になるため、通常の約1.5倍程度といわれています。

※上記の費用はあくまで目安です。保険内容の見直しや、状況によって上記には含まれていない付帯工事や地盤工事費用、住宅ローン関連費用など数十万円〜数百万円がさらに追加される可能性があります。その他、工期が伸びる(仮住まい期間が伸びる)可能性も大いにありますので、資金計画は余裕をもって行いましょう。

2.費用を抑える5つのコツ

費用相場や内訳を踏まえ、どのような点に注意すれば費用を抑えることができるのか、建て替えで失敗しないための注意点と合わせてご紹介します。

1)解体・建築工事をまとめて依頼する

建て替えには、解体工事と建築工事をまとめて依頼できる住宅建設会社がおすすめです。万が一、トラブルが起こってもスムーズに情報共有でき、解体費用と合わせて住宅ローンを組むことができ、現金での出費を抑えられます。また、住宅建設会社を選ぶ際は、複数社に見積もりを依頼し、費用の比較はもちろん、その提案内容や対応を踏まえて判断しましょう。

2)間取りや設備をこだわり過ぎない

建て替え費用で、最も大きな割合を占めるのが建築費用です。また、一番費用を抑えることができる部分でもありますので、下記の点に注意し、その後の生活やメンテナンスコストも踏まえて判断しましょう


  • できるだけシンプルな形の家・間取りにする
  • つなぎ目(屋根や壁など)を少なくする
  • 住宅設備の優先順位を決め、グレードを可能な範囲で抑える

3)二世帯住宅は「完全分離型」にしない

二世帯住宅の場合、玄関や水まわりすべてを分ける「完全分離型」では設備費用が倍かかってしまいます。お互いの生活スタイルを踏まえた上で、玄関やキッチンなど、共有できる部分を一つにする「部分共有型」もおすすめです。とはいえ、日々のストレスは大きな負担となりますので、費用だけでなく自分たちに合った住宅を検討しましょう。二世帯住宅について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
二世帯住宅の種類は3タイプ 二世帯住宅に多い悩みやストレス

4)引越し・仮住まい費用を抑える

引越し代・賃貸の契約費用ともに、最も高くなる3月(年度替わり)は避けましょう。逆に、引越し代は12〜1月、賃貸の契約費用は8月が最も安くなるといわれています。また、荷物を最低限のものに絞り、できるだけ小さい部屋を借りるのも一つです。余った荷物はトランクルームや引越し業者の一時預かりサービスを活用するのも良いでしょう。

5)給付金や補助金、減税措置を活用する

現在、国や自治体で住宅に関する補助金や減税制度が行われています。その申請には、家の大きさや性能、対象となる住宅建設会社が限られているなど、さまざまな条件があるため事前に条件を確認しておきましょう。また、ほとんどの制度に期限や予算制限がありますので、早めに検討することをおすすめします。
参考:住宅ローン減税 – 国土交通省

※子育て世代を対象にしたこちらの支援事業もまだ申請可能です。参考にどうぞ。
【こどもみらい住宅支援事業】申請はお早めに!住宅購入補助金を徹底解説


家づくりの豆知識 〜建て替えでのローンについて〜

建て替えで住宅ローンを組む際、下記の場合は注意が必要です。

【旧住宅ローンがまだ残っている場合】
旧住宅ローン残債と建て替え費用をまとめて借り換える「建て替え(住み替え)ローン」を組むことが可能です。旧住宅のローンが高金利であれば、借り換えで金利を抑えられる可能性もあります。しかし、借入額が増えるため、審査は厳しくなります

【50歳以上での借入を検討される場合】
建て替えを検討される方の中には、50〜60代の方も多くいらしゃいます。金融機関ごとに完済年齢(主に75〜80歳)が設定されていますので、返済プランを立てる際は、完済時の年齢とその時の収入、年金生活での返済も考慮しておくことが重要です。また、持病や病歴のある方は、団体信用生命保険や疾病保障(病気やケガに備えた保証)への加入も難しくなります。保証サービスの内容を確認する際は、自身の条件に適しているか必ず確認しましょう。

3.建て替え前に確認すべき2つのこと

旧住宅の状況によっては、そもそも「建て替えが不可能」「建て替えに適さない」という場合があるため、建て替えに適しているか事前に確認しておく必要があります。

1)建築基準法を満たしているか

建築基準法とは、建物を建てる際のルールを定めたもの。1950年に制定され、その後何度も改定されているため、古い住宅の中には現在の条件を満たしていない物件が存在します。建て替えの際は、特に下記の点に注意しましょう。

check接道義務

建築基準法には接道義務(建築基準法の幅員4m以上の道路と接していること)が定められており、接道義務を満たさない土地では、解体後に再度住宅を建築することができません。このような物件を「再建築不可物件」と言い、主に「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在します。接道はしているが道路の幅員が4m未満という場合は、セットバック(道路の中心線から2mまで、敷地と道路の境界線を敷地側に後退させる)という方法で建築が可能となります。しかし、後退した部分の敷地は自由に使用できず、固定資産税の免除にも申請が必要です。

check建ぺい率・容積率

建ぺい率・容積率とは、土地の大きさに対する住宅サイズの上限を示す数値です。法改正により数値が変更され、建て替え後の住宅サイズが極端に小さくなってしまうことがあります。このような住宅を「既存不適格建築物」と言い、そのままの住宅サイズを望むのであればリフォームを検討してみましょう。

接道義務については「路面図」、建ぺい率・容積率については「都市計画図」を各自治体の役所(建築指導課)で確認できます。また、自治体によってはHPで閲覧できる場合もありますので、気になる方は一度ご確認ください。また、接道義務や建ぺい率・容積率について、詳しくはこちらをご覧ください。
その土地大丈夫?決める前に後悔しない土地選びの見極めポイント

2)リフォームという選択肢

「費用を抑えたい」「不具合のある部分だけ修繕できれば良い」という場合には、リフォームという選択肢もあります。また、上記のように建て替えができない場合、工事内容や旧住宅の状況によっては、リフォームで対応できるケースもあります。それぞれのメリット・デメリットを踏まえて検討してみましょう。

下記の図は横にフリックして全体を見ることができます
建て替え リフォーム
メリット ・間取りを自由に選べる
・耐震・省エネルギー・バリアフリーなど、住宅性能を上げる施工がしやすい
・建て替えよりも費用を抑えられる
・工期が短い
・内容によっては、工事中も住居可能な場合がある
デメリット ・リフォームよりも費用が高くなる
・工期が長い ・建築基準法により、建て替え不可の物件もある
・間取りに制限が出る(構造上取り外せない壁や柱、配管の位置により変更できない箇所がある)
・築年数の古い住宅では、費用が高額になるケースがある

まとめ

建築費以外にも何かと出費の多い建て替えですが、上記を踏まえて少しでも費用を抑えられると安心です。とはいえ、その後の生活が充実することが重要ですので、新築に求める条件(間取りや設備など)には優先順位をつけ、資金計画をしっかり立てておきましょう。

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