用途地域と３つの制限

「用途地域」とは、計画的な市街地を形成するため、住居、商業、工業など大枠としての土地利用を13種類に分けたものです。用途地域によって建ぺい率や容積率など、建物への制限内容も異なってきます。気になる土地がどの用途地域かは不動産会社に確認できます。

参考： 国土交通省関東地方整備局「地域づくり」

次に、用途地域ごとに異なる３つの制限について解説します。

1.建ぺい率

敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。土地のサイズ目一杯に家を建てられるわけではありません。希望の間取りが実現できるスペースを確保できる土地か確認しましょう。

2.容積率

敷地面積に対する3次元空間の割合です。その土地の延べ床面積の制限を定めるための基準です。建ぺい率と合わせて確認しておきましょう。

参考：「建蔽率（建ぺい率）」「容積率」ってなに？　知っておきたい、建物の規制とは

3.斜線制限

建物を建てるときにその周辺の道路や建物の日当たりや風通しを確保するための制限で、住宅を建てる際の屋根や建物上部の形状、傾きの度合い、高さの限度が制限されます。斜線制限には下記の３つの種類があります。

隣地斜線制限：隣り合う建築物についての制限
道路斜線制限：向かい合う建築物や道路についての制限
北側斜線制限：北側に接する敷地についての制限

住宅建築における制限事項がないか、不動産会社に確認しておきましょう。

参考：道路斜線制限って建物の高さや形にどう影響するの？緩和されるのはどんな場合？

【ここでのポイント】
不動産会社だけでなく、住宅建設会社にも確認してもらうこと。
住宅建設会社がまだ決定していなくても、助言を求めることは可能です。営業の一環として相談に乗ってくれるでしょう。相談したら依頼しなければいけないということはありません。この工程で信頼できる会社なのか見極めることもできます。

接道義務

幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければ住宅建設ができない決まりがあります。

【ここでのポイント】
建築基準法ができる前から家が建っていた土地など、接している道路の幅員が4mに満たない場合、住宅建設を可能にするため道路の中心線から2ｍまで、敷地と道路の境界線を敷地側に後退させなければならない「セットバック」という決まりがあります。セットバック部分も購入費用が発生しますが、自由に使うことはできません。さらに、セットバック部分の固定資産税の免除には申請が必要となりますので、注意が必要です。

地盤の強度

地盤調査は土地購入後に行うものですが、その結果「地盤が弱い」と改良工事で費用がかさんでしまうリスクがあります。土地の使われ方や何があった場所なのか、歴史を見ると地盤の強度をある程度把握できます。調べ方を2つ紹介しますので、あらかじめ確認しておきましょう。

①国土地理院地図で調べる

地盤の固い「台地」なのか、それとも軟弱地盤の「低地」なのか、時代ごとにどのような土地の使われ方をしてきたのかを国土地理院地図で確認できます。

②登記事項証明書で調べる

法務省に交付請求ができるもので、過去にどのような用途で使われていたのか確認することが可能です。手数料は申請方法により異なり、480〜600円かかります。
参考：登記手数料について

地盤調査の詳細について書いた記事も参考にどうぞ。
【地盤調査】どんな事をするの？何が分かるの？地盤調査の疑問を解決します

角地と中地

角地（かどち）：交差する2つの道路に接する角にある土地のこと。
中地（なかち）：三方が囲まれた１つの道路にしか接していない土地のこと。

参考：土地探しのコツ3点！土地の探し方、希望に合った土地がないときの対処法

一般的に角地の方が「日当たりが良い」「開放感がある」「間取りの自由度が高い」など人気があり、費用も高めになっています。しかし、これらは周辺環境によって大きく異なります。一般的な意見に惑わされることなく、実際にその土地を自分の目で確認し判断しましょう。中地であっても条件の良い土地や、角地であっても希望の家づくりにそぐわない土地である可能性は大いにあります。
参考：角地って本当に便利？ トラブルを避けるために押さえておきたい3つのポイント

1)自分で現地を確認する

条件や制限だけでは計り知れない特徴が必ずあります。後悔しないためには、必ず現地に自分で足を運び、時間帯や曜日を分けて何度も確認しておくことが重要です。周辺の雰囲気や見えるものは、時間帯や曜日によっても異なり、何度か足を運ぶことで見えてくることがあります。また可能であれば、親族や知人など第三者にも同行してもらい意見をもらうと、自分では注視していなかったことの発見につながり、場合によっては家を建てる前に必要な対策の気づきになる可能性もあります。下記に見極めポイントをまとめましたが、それ以外にも気になる点があれば、不動産会社に相談し不安要素を早めに解消しておきましょう。

【現地での見極めポイント】

2)事前の条件交渉

売買契約を交わす前に、「買付証明書」で土地購入に関する条件の交渉が可能です。

買付証明書（購入申込書）とは？

売主に対して明確に購入意思を示すもので、その名称は不動産会社によって異なります。売買契約とは違い買主がキャンセルすることができ、費用もかかりません。ここで買主から売主への購入希望条件を提示し、価格や引き渡しのタイミングなどを交渉することができます。

【買付証明書の記載項目】

1. 申込日（購入申込書の提出日）
2. 買主の情報（住所、氏名、電話番号を記入し、押印）
3. 購入希望条件（売買価格、手付金、売買契約日、引渡し希望日、住宅ローンの有無）
4. 対象物件（不動産会社が記入する場合、間違いがないか要確認）

申請とキャンセルを安易に繰り返してはいけません。強い購入の意思がある場合にのみご活用ください。また、住宅ローンの記載もありますので、不動産会社に相談しながら事前準備を済ませ、条件は慎重に検討しておきましょう。

【ここでのポイント】
①相場を知ること
不動産情報での価格はあくまで売主の希望価格です。
交渉する際、相場の把握には公示地価と実勢価格を踏まえておきましょう。ただし、同じエリア内であっても土地の条件や制限によって価格に差が出ます。相場はあくまでも目安。相場＝売買価格ではありません。

②価格交渉は売主の希望価格からかけ離れ過ぎないように
良い土地はライバルも多いので、値下げ交渉をしている間に他の方に取られてしまう可能性は十分あります。不動産会社にとっても利益が減るのであまり積極的ではない場合も。極端な値下げは現実的ではありませんので、注意しましょう。