費用の内訳

まずはじめに、建て替えにかかる費用にはどのような項目があるのでしょう。施主自身の選択では「抑えられない・抑えにくい費用」と、「比較的抑えやすい費用」に分けて見ていきます。

費用シミュレーション（主な3つの事例）

次に、建て替えで最も多い3つの事例別費用シミュレーションをご紹介します。比較がわかりやすいよう、土地の状況や個人の事情に大きく左右される費用（付帯工事や地盤改良工事、住宅ローン関連費用など）については含んでいません。また、間取りや設備のグレード、地盤状況、時期や家族構成などさまざまな状況で価格は大きく異なります。下記シミュレーションはあくまでも参考としてご覧ください。

【統一条件】

• 坪数はすべて延べ床面積（床面積の合計）
• 旧住宅は、30坪の木造住宅
• 新築の建築費用を60万円/坪に統一
• 固定資産税評価額＝新築建築費用として計算
• 軽減税率を適用
• 相場の中間価格で計算（税金以外）
• 引越し・仮住まい費用：150万円で計算

【木造 30坪 平家】の場合

合計：2,511万円

【木造 40坪 2階建て】の場合

合計：2,758万円

【木造 50坪 二世帯住宅】の場合

合計：4,924万円

※上記の費用はあくまで目安です。保険内容の見直しや、状況によって上記には含まれていない付帯工事や地盤工事費用、住宅ローン関連費用など数十万円〜数百万円がさらに追加される可能性があります。その他、工期が伸びる（仮住まい期間が伸びる）可能性も大いにありますので、資金計画は余裕をもって行いましょう。

1）解体・建築工事をまとめて依頼する

建て替えには、解体工事と建築工事をまとめて依頼できる住宅建設会社がおすすめです。万が一、トラブルが起こってもスムーズに情報共有でき、解体費用と合わせて住宅ローンを組むことができ、現金での出費を抑えられます。また、住宅建設会社を選ぶ際は、複数社に見積もりを依頼し、費用の比較はもちろん、その提案内容や対応を踏まえて判断しましょう。

2）間取りや設備をこだわり過ぎない

建て替え費用で、最も大きな割合を占めるのが建築費用です。また、一番費用を抑えることができる部分でもありますので、下記の点に注意し、その後の生活やメンテナンスコストも踏まえて判断しましょう。

• できるだけシンプルな形の家・間取りにする
• つなぎ目（屋根や壁など）を少なくする
• 住宅設備の優先順位を決め、グレードを可能な範囲で抑える

3）二世帯住宅は「完全分離型」にしない

二世帯住宅の場合、玄関や水まわりすべてを分ける「完全分離型」では設備費用が倍かかってしまいます。お互いの生活スタイルを踏まえた上で、玄関やキッチンなど、共有できる部分を一つにする「部分共有型」もおすすめです。とはいえ、日々のストレスは大きな負担となりますので、費用だけでなく自分たちに合った住宅を検討しましょう。二世帯住宅について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
二世帯住宅の種類は3タイプ 二世帯住宅に多い悩みやストレス

4）引越し・仮住まい費用を抑える

引越し代・賃貸の契約費用ともに、最も高くなる3月（年度替わり）は避けましょう。逆に、引越し代は12〜1月、賃貸の契約費用は8月が最も安くなるといわれています。また、荷物を最低限のものに絞り、できるだけ小さい部屋を借りるのも一つです。余った荷物はトランクルームや引越し業者の一時預かりサービスを活用するのも良いでしょう。

5）給付金や補助金、減税措置を活用する

現在、国や自治体で住宅に関する補助金や減税制度が行われています。その申請には、家の大きさや性能、対象となる住宅建設会社が限られているなど、さまざまな条件があるため事前に条件を確認しておきましょう。また、ほとんどの制度に期限や予算制限がありますので、早めに検討することをおすすめします。
参考：住宅ローン減税 – 国土交通省

※子育て世代を対象にしたこちらの支援事業もまだ申請可能です。参考にどうぞ。
【こどもみらい住宅支援事業】申請はお早めに！住宅購入補助金を徹底解説

1）建築基準法を満たしているか

建築基準法とは、建物を建てる際のルールを定めたもの。1950年に制定され、その後何度も改定されているため、古い住宅の中には現在の条件を満たしていない物件が存在します。建て替えの際は、特に下記の点に注意しましょう。

接道義務

建築基準法には接道義務（建築基準法の幅員4m以上の道路と接していること）が定められており、接道義務を満たさない土地では、解体後に再度住宅を建築することができません。このような物件を「再建築不可物件」と言い、主に「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在します。接道はしているが道路の幅員が4m未満という場合は、セットバック（道路の中心線から2mまで、敷地と道路の境界線を敷地側に後退させる）という方法で建築が可能となります。しかし、後退した部分の敷地は自由に使用できず、固定資産税の免除にも申請が必要です。

建ぺい率・容積率

建ぺい率・容積率とは、土地の大きさに対する住宅サイズの上限を示す数値です。法改正により数値が変更され、建て替え後の住宅サイズが極端に小さくなってしまうことがあります。このような住宅を「既存不適格建築物」と言い、そのままの住宅サイズを望むのであればリフォームを検討してみましょう。

接道義務については「路面図」、建ぺい率・容積率については「都市計画図」を各自治体の役所（建築指導課）で確認できます。また、自治体によってはHPで閲覧できる場合もありますので、気になる方は一度ご確認ください。また、接道義務や建ぺい率・容積率について、詳しくはこちらをご覧ください。
その土地大丈夫？決める前に後悔しない土地選びの見極めポイント

2）リフォームという選択肢

「費用を抑えたい」「不具合のある部分だけ修繕できれば良い」という場合には、リフォームという選択肢もあります。また、上記のように建て替えができない場合、工事内容や旧住宅の状況によっては、リフォームで対応できるケースもあります。それぞれのメリット・デメリットを踏まえて検討してみましょう。