頭金とは

住宅購入資金から住宅ローンの借入額を引いた金額。購入時に支払うまとまったお金（手持ちの現金や親からの支援金など）となります。頭金が多ければその分借入額が減り、月々の返済額や金利の負担額を抑えられます。

頭金の相場

一般的に頭金の相場は「住宅購入資金の20〜30％程度」といわれ、令和3年の国土交通省「住宅市場動向調査」でも、新築世帯（土地購入あり）では購入資金の23.5%（平均1,203万円）です。しかし、同じ注文住宅であっても建て替えの場合は55.4%（平均1,828万円）と頭金の割合の方が高い結果となっています。

データ引用元：令和3年度「住宅市場動向調査報告書」-国土交通省

頭金の割合には、世帯主の年齢が大きく関係していることが推測できます。「住宅市場動向調査」によると、新築世帯の平均年齢は40.9歳。ローン期間を長く設定することで月々の返済負担を抑えられるため、頭金の割合が低い傾向にあります。一方、建て替え世帯の平均年齢は60.8歳。金融機関によって完済年齢（完済を終える年齢。主に75〜80歳）が定められており、ローン期間は短くなります。返済負担を軽減するために頭金の割合が高いと考えられます。建て替え検討中の方は、建て替え費用について詳しくまとめたこちらの記事もどうぞ。
家の「建て替え」にはいくら必要？費用を抑えるコツも合わせて大公開！

1）メリット・デメリット

頭金ありの場合

頭金の額が大きければ大きいほど、その分の利息負担を減らせ、月々の返済額や返済総額を下げることができます。しかし、頭金は手元の現金から捻出しなければならず、貯蓄している間に良い物件を逃してしまったり、金利が上がってしまう可能性も十分に考えられます。さらに、住宅購入に関連する費用の中には、引越し代や家具購入費など住宅ローンの対象にならない費用も多く、手持ちの現金は余裕を持って用意する必要があります。

頭金なしの場合

頭金の準備が要らず、良い物件を見つけ次第交渉できます。また、手元の現金を残しておけるのも安心です。しかし、借入額が増えるため住宅ローンの審査は厳しく、利息額や月々の返済負担も増えます。頭金を一定額以上（フラット35では10%以上）用意できなければ、金利が上がってしまう一部金融機関もあり、金利上昇の際のリスクも大きいといったデメリットがあります。また、住宅ローン完済前に売却をする場合、借入額が大きい分より残債（残りの返済総額）が多く、売却価格で完済できない可能性が高くなるため注意が必要です。

参考：住宅ローン減税-国土交通省

2）頭金ごとの返済シミュレーション

次に、頭金の金額により利息額や返済負担がどのくらい変わるのかをみていきましょう。下記費用比較はあくまで参考金額です。返済方法や金利によっても金額は大きく変わります。

【借入条件】
住宅購入費用：3,500万円
世帯年収：600万円
金利：1.2％（固定金利。頭金の有無で変更なし）
ボーナス払い：なし
借入期間：35年
返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定）
※元利均等返済の他に「元金均等返済（毎月の返済額のうち、元金の額が一定）」という方法もあります。元利均等返済に比べ月々の返済負担は増えますが、返済総額を抑えることができます。

参考：住宅ローンのこだわり返済額シミュレーション-SBIホールディングス

上記シミュレーションでは、月々の返済負担は1〜3万円程度の違いですが、支払い総額は最大で237万円の差が出ることがわかります。とはいえ、その差額のために用意する頭金は1,050万円。貯蓄に余裕がある場合は別ですが、これから5年かけて頭金を貯めるとすると、月に17.5万円の貯金が必要です。

3）賃貸から住宅購入検討中の方必見！家賃と頭金の比較

頭金ありorなしの比較だけでなく、現在賃貸にお住まいの方は「家賃」の出費も計算することを忘れてはいけません。先の表より、頭金0円の場合と1,050万円のケースでシミュレーションしてみると、

5年間の家賃総額は480万円（更新料は含んでいません）となり、利息の差額237万円をはるかに超えてしまいました。上記のケースでは、家賃の支払いを継続して5年間頭金を貯金するよりも、今すぐフルローンで購入した方が月々の負担を抑えられ、総額243万円お得になると言えます。

1）一部繰上げ返済とは

月々の返済とは別に、借入額の一部を前倒しで返済する方法。一部繰上げ返済には、2つの返済方法があります。

2）一部繰上げ返済の注意点

金融機関選び

金融機関によって、繰上返済に下記の制限が設けられていることがあるため、事前に確認しておきましょう。

• 繰上げ返済額の制限（10万円以上や100万円以上など）
• 繰上げ返済を行う際の「手数料（無料〜数万円）」

住宅ローン減税期間

控除額が年末時点の残債（ローンの残金）に基づいて計算されるため、住宅ローン減税の限度額以内の借入では、控除期間中に繰上げ返済を行うと控除額が下がってしまいます。繰上げ返済を行うタイミングとしては控除期間を終えた13年後がおすすめです。

3）繰上げ返済シミュレーション

実際、繰上げ返済を行うことでどのくらい利息が減るのか、住宅ローン控除が終わる13年後、312万円を一部繰上げ返済した場合の具体的な金額を見てみましょう。

【借入条件】
住宅購入費用：3,500万円
世帯年収：600万円
金利：1.2％（固定金利。頭金の有無で変更なし）
ボーナス払い：なし
借入期間：35年
返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定）
繰上げ返済手数料：無料

参考：繰り上げ返済シミュレーション-金融広報中央委員会

上記は購入から13年後に一度だけ一部繰上げ返済を行った場合の金額です。複数回行うことができれば、さらに利息負担を抑えられます。また、返済方法によっても負担額が変わりますので、自身の状況に合わせて判断しましょう。